Pacht

Pacht komt veel voor in Nederland. Er zijn verschillende soorten pacht. De belangrijkste zijn:

• reguliere langdurige pacht van los land, gebouwen of een hoeve;
• teeltpacht van los land;
• 1-hectarepacht;
• ‘geliberaliseerde pacht’ van los land, hetzij t/m 6 jaar hetzij langer dan 6 jaar.

Deze verschillende soorten pacht zijn voor verschillende situaties geschikt. Elke soort kent zijn specifieke voorwaarden. De ‘geliberaliseerde pacht’, ook wel ‘vrije pacht’ genoemd is in 2007 ingevoerd in de plaats van eenmalige pacht.

Vastlegging afspraken

Een groot deel van de afspraken over pacht kunt u zelf met de andere partij(en) maken. Toch zijn er voorschriften waaraan partijen zich altijd moeten houden, oftewel: ‘dwingend recht’. Een voorbeeld is de verplichting om het contract schriftelijk vast te leggen en aan de Grondkamer toe te sturen. Andere voorbeelden zijn het recht van de pachter op verlenging van de pachtovereenkomst, het recht op overdracht van het pachtcontract aan de volgende generatie ( ‘indeplaatsstelling’) en het voorkeursrecht van de pachter bij verkoop. Bij pacht van los land tot maximaal 1 hectare en bij geliberaliseerde pacht zijn de minste dwingende regels.

Bij het sluiten van een pachtovereenkomst is het van belang dat de Grondkamer de hoogte van de pachtprijs beoordeelt. Uw GIBO-adviseur kan voor u een contract opstellen dat voldoet aan het dwingende pachtrecht en aan uw wensen. Ook voor een advies over toepassing van pacht, uitvoering van het contract en het oplossen van problemen kunt u bij de GIBO-adviseur terecht.

Pachtprijs

Voor de pachtprijs zijn partijen gebonden aan maxima van het Pachtprijzenbesluit. Dat geldt alleen niet voor teeltpacht, 1-hectarepacht en geliberaliseerde pacht t/m 6 jaar. De pachtnormen worden eens per twee jaar vastgesteld. De pachtprijs van los land mag niet hoger zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde. Bij nieuwe contracten mag de pachtprijs van los land evenmin hoger zijn dan de regionorm. De maximale pachtprijs voor gebouwen is eveneens in het Pachtprijzenbesluit geregeld.

Bij bestaande pachtcontracten is van groot belang dat de pachtprijs van grond en gebouwen verandert als de pachtnormen veranderen. Dat geldt niet bij gebouwen van niet-grondgebonden landbouw ( tuinbouw- of intensieve veehouderijbedrijven), maar wel bij agrarische woningen. In de praktijk betekent dit: als de minister van LNV nieuwe pachtnormen vaststelt, gaat de pachtprijs in lopende contracten vanzelf ( ‘van rechtswege’) omhoog met een bepaald percentage. Alleen als het gaat om pacht van grond geldt daarbij een bepaald maximum (2% van de vrije verkeerswaarde).

Partijen kunnen in de pachtovereenkomst afwijken van het Pachtnormenbesluit. Uw prijs mag echter niet hoger zijn dan de maximumprijs. Bij teeltpacht, 1-hectarepacht en geliberaliseerde pacht t/m 6 jaar is de prijsvorming vrij.

Productierechten

Het onderwerp pacht is vaak gekoppeld aan productierechten. Dit komt allereerst doordat in de rechtspraak de regel is gesteld dat productierechten die aan een pachter zijn toegekend ook van de verpachter zijn. Men zegt dan dat het productierecht ‘rust op het gepachte’, wat betekent dat de pachter het productierecht niet mag verkopen maar in stand moet houden en bij het einde van de pachtovereenkomst aan de verpachter moet afstaan. Daarbij hebben beiden recht op de helft van de waarde. Bij een pachter die ook eigendomsgrond heeft gaat het om een evenredig deel van zijn productierecht.

Een tweede reden is dat bij overdracht van grond ook productierechten mee over kunnen gaan. En bij overdracht van gebouwen ook varkensrecht of pluimveerecht. Is hierbij sprake van pacht dan kunnen partijen voor de overdracht van productierechten kiezen voor verkoop, verhuur of een combinatie van beide. Transacties waarin beide onderwerpen aan bod komen vereisen vakkennis. Advies en begeleiding door een agrarisch jurist is in deze gevallen geen overbodige luxe.